Sono essenzialmente 4 gli step per acquistare casa senza avere spiacevoli sorprese. Vediamoli nel dettaglio.
- Visione dell’immobile e della documentazione relativa
Per avere un’idea chiara della casa che si intende acquistare generalmente la si deve visionare due volte. Al limite, se si hanno ancora perplessità da sciogliere, si può richiedere una terza visita con la presenza di un tecnico.
2. Proposta d’acquisto
È un impegno, formale e scritto, ad acquistare l’immobile selezionato. La forma scritta è l’unica che abbia validità legale nella compravendita di immobili; pertanto, non fidatevi della “parola” ma puntualizzate per iscritto ogni richiesta.
Una proposta d’acquisto deve contenere tutte le variabili necessarie a tutelare e Parti, ovvero:
- I dati del proponente
- La descrizione dell’immobile
- Il prezzo
- Le tempistiche d’acquisto
- Le condizioni del pagamento
- La durata dell’offerta, che generalmente viene fissata in 7 – 10 giorni.
- Altre richieste possono essere: arredi, consegna anticipata o posticipata, vincolo all’erogazione di un mutuo o alla vendita di un immobile. Pur essendo un diritto del proponente vincolare la proposta all’erogazione di un mutuo, è una richiesta che viene fortemente sconsigliata, poiché i proprietari non sempre accettano di condizionare la vendita all’attesa, con tempi indefiniti, della delibera bancaria. Se si è intenzionati ad acquistare un bene sarebbe opportuno chiedere un preparere alla propria banca di fiducia, così da arrivare preparati alla proposta di acquisto.
- Un assegno di deposito dell’acquirente, da versare all’agente immobiliare e intestato al venditore per un valore pari a circa il 2-3% dell’intero ammontare della transazione.
Se il venditore accetta la proposta, il tutto si perfeziona in contratto preliminare a partire dal momento della notifica all’acquirente dell’accettazione. In questo momento il deposito diviene caparra.
Nel caso intervenga un’agenzia immobiliare, consigliamo di non pagare la relativa commissione prima del preliminare di vendita presso il notaio.
3. Preliminare di acquisto (erroneamente chiamato compromesso)
- Dopo 15/30 giorni il contratto è generalmente ribadito presso con un lo studio di un notaio, a scelta dell’acquirente, che convoca le parti dopo aver effettuato tutte le verifiche che garantiscono la vendibilità dell’immobile (visure ipotecarie e catastali, verifiche urbanistico-edilizie e titoli di provenienza). Consigliamo di scegliere un notaio (link all’altro articolo) referenziato in materia, perché il suo è un ruolo importante, a tutela di entrambe le parti.
- Alla firma del contratto il compratore versa al venditore un ulteriore 10% 20% dell’intero valore della transazione che va a sommarsi alla precedente caparra.
- La commissione di intermediazione è pagata all’agenzia. In Italia i mediatori immobiliari raccolgono commissioni da entrambe le parti, venditrice e compratrice, in quanto per legge equidistanti dalle parti.
4. Rogito
Il rogito rappresenta la conclusione della transazione.
- Il contratto finale viene siglato presso un ufficio notarile.
- Il saldo è pagato al venditore con assegni circolari o accendendo un mutuo ipotecario.
- Salvo accordi differenti, viene ceduto il possesso dell’immobile.
Per gli immobili residenziali, la tassazione è fissata dal soggetto venditore (privato o società che sia), il cui status determina se sia soggetta a imposta di registro o IVA e se sia calcolata sul valore della transazione (VT) o sul valore catastale (VC).
Per le proprietà ad uso commerciale e per i terreni, la tassazione viene sempre calcolata in base al valore della transazione.
