Come comprare o vendere casa

Come vendere casa

In Italia esistono due modi per vendere un immobile: privatamente o mediante agenzia immobiliare. Perchè avvalersi di un'agenzia immobiliare

• E' consigliabile affidarsi ad un'agenzia fin dalla fase iniziale in quanto per effettuare la giusta valutazione bisogna conoscere il mercato immobiliare, che non sempre rispecchia le aspettative dei venditori. Mettere in vendita un immobile ad un prezzo fuori mercato significa ottenere poco interesse e, allungandone la permanenza sul mercato, inflazionarlo. Spesso una valutazione non corretta del valore e delle problematiche di un appartamento è causa di cancellazioni, ritardi e rinegoziazioni in fase di trattativa.
• L'agenzia immobiliare dovrebbe avere la capacità di valorizzare al massimo l'immobile con la giusta strategia e dandogli risalto con tutti i mezzi pubblicitari a disposizione.
• Ogni agenzia possiede una banca dati di persone potenzialmente interessate all'immobile, aumentando le chance di vendita.
• Effettua una scrematura degli acquirenti evitando perdite di tempo.
• Il compito di tutte le agenzie immobiliari è tutelare il venditore per tutta la durata della compravendita e curare le problematiche legate ad essa.

Vendere privatamente un immobile significa non avere spese di mediazione, ma significa anche perdere tutti questi servizi fondamentali.

Scelta dell'agenzia immobiliare

• La scelta dell'agenzia immobiliare è un passo fondamentale. Quest'ultima deve essere in grado di capire le potenzialità dell'immobile senza dover per forza lusingare il proprietario con valutazioni più alte del reale valore di mercato.
• E' importante avere fiducia nella persona a cui si affida la vendita del proprio immobile.

Come vendere un immobile attraverso un'agenzia immobiliare

• Il primo passo da eseguire è quello di mettersi in contatto con una o più agenzie e organizzare un appuntamento per prendere visione dell'immobile da vendere. La visita in loco è imprescindibile per effettuarne una giusta stima del valore. Durante l'appuntamento è consigliabile, per una corretta valutazione, consegnare all'agente alcuni documenti relativi all'immobile in questione, quali:
  
  - planimetria dell'immobile per controllare la corrispondenza allo stato di fatto e calcolare la metratura vendibile.
  - atto di provenienza dell'immobile per verificare gli intestatari, la reale consistenza dell'oggetto della valutazione e la presenza di servitù
  - fornire informazioni sullo stato degli impianti
  - informazioni sul condominio: spese ordinarie e lavori straordinari effettuati o in corso di delibera
  - contratti di locazione eventualmente in corso.
  
• Dopo aver completato la perizia dell'immobile, verrà contattato il proprietario o chi ne fa le veci per fissare un appuntamento in sede in modo da poter discutere la valutazione appena effettuata e chiarire eventuali dubbi riguardo ad essa.

Scelta del tipo di incarico

• Il passo successivo è quello di decidere che tipo di rapporto si vuole instaurare con l'agenzia. Esistono due tipi di incarico: Il mandato e la mediazione. Il mandato che è scarsamente utilizzato e l'incarico di mediazione che prevede il riconoscimento del compenso nella sola ipotesi l'agente metta in relazione compratore-venditore riuscendo a farli pervenire alla conclusione dell'affare.
• L'incarico può essere esclusivo o non esclusivo. E' consigliabile fornire un mandato esclusivo all'agenzia che si sceglie anche se per brevi periodi perchè:
  
  -l' agenzia investirà il massimo delle sue risorse sul vostro immobile cercando di renderlo il più visibile possibile attraverso i più importanti mezzi pubblicitari
  -concedendo l'incarico a più agenzie si inflaziona l'immobile e si rischia di creare un clima di competizione negativa e non di collaborazione, producendo concorrenze svantaggiose al proprietario.
  -un agente immobiliare moderno collabora coi colleghi pur rimanendo l'unica interfaccia con il proprietario, quindi concedendo l'esclusiva non ci si priva della possibilità di vendere l'immobile a clienti di altre agenzie.
  -l'incarico ha comunque sempre una validità temporale che si concorda tra l'agente e il venditore, pertanto, scaduto tale periodo, qualora non si fosse soddisfatti del lavoro svolto, è sempre possibile cambiare agenzia.

Come acquistare casa

1. Visione dell'immobile

2. Proposta d'acquisto

• Il potenziale acquirente comunica di aver preso visione della proprietà, di essere interessato all'acquisto e insieme al mediatore costruisce un'offerta in termini di:
• prezzo
• tempistiche
• condizioni del pagamento
• durata dell'offerta
• altre richieste
• Il potenziale acquirente versa all'agente immobiliare un assegno di deposito a garanzia per un valore pari a circa al 2-3% dell'intero ammontare della transazione.
• Se il venditore accetta l'offerta la proposta si perfeziona in contratto a partire dal momento della notifica all'acquirente dell'accettazione da parte del venditore.
• Per ragioni fiscali, normalmente la terza fase inizia entro 20 giorni dalla notifica.

3. Perfezionamento del Preliminare

• Il contratto è generalmente firmato presso lo studio di un notaio, a scelta dell'acquirente, che convoca le parti dopo aver effettuato le verifiche urbanistiche e ipocatastali che garantiscono la vendibilita' dell'immobile.
• Il contratto viene firmato dall'acquirente e dal venditore, vincolando entrambe le parti ad adempiere alla transazione.
• Il compratore versa al venditore dal 10% al 20% dell'intero valore della transazione.
• La commissione di intermediazione è pagata all'agente. In Italia i mediatori immobiliari raccolgono commissioni da entrambe le parti, venditrice e compratrice, in quanto per legge equidistanti dalle parti.

4. Rogito

• Il contratto finale viene siglato presso un ufficio notarile.
• Il saldo è pagato al venditore.
• Salvo accordi differenti, viene ceduto il possesso dell'immobile.

Per gli immobili residenziali la tassazione è fissata dal soggetto venditore (privato o società) che determina se è soggetta a imposta di registro o Iva e se si calcola sul valore della transazione (VT) o sul il valore catastale (VC). Per proprietà ad uso commerciale e per i terreni la tassazione viene sempre calcolata in base al valore della transazione.